El papel de los inversores inmobiliarios en la reconstrucción de la confianza en el sector de la atención sanitaria

El riesgo reputacional asusta a los inversores. Por eso, cuando en 2022 estalló en el sector de las residencias de mayores en Francia un escándalo sobre la calidad asistencial de una magnitud sin precedentes, la onda de choque recorrió toda Europa y ahuyentó a muchos inversores.

Esta semana, HBI organizó un seminario web con tres inversores inmobiliarios a raíz de nuestro Informe Especial sobre inmuebles sanitarios, publicado el mes pasado. El panel contó con líderes empresariales de tres de los principales inversores en real estate sanitario de Europa: Alberto Fernández, CEO de la española Healthcare Activos; Sebastien Berden, COO de Healthcare de la belga Cofinimmo; y Frederic Dib, presidente de la francesa Mozaic Asset Management. Gran parte del debate se centró en la calidad y en el papel que tienen los inversores inmobiliarios para recuperar la confianza en el sector asistencial.

Entonces, ¿cuál es su papel?

Dib subrayó que los inversores que llevan tiempo en el mercado no se han visto perturbados por los acontecimientos recientes y siguen convencidos de los sólidos fundamentos a largo plazo que sustentan al sector. Sin embargo, atraer nuevas inversiones es una prioridad, especialmente ante la enorme demanda en el horizonte.

Fernández vinculó a los operadores con tensiones financieras con una mala calidad asistencial: si los inversores adoptan un enfoque a largo plazo y aplican cargos de alquiler conservadores y proyecciones financieras precisas, la calidad se vería beneficiada. Los reguladores desempeñan un papel fundamental al establecer estándares y realizar inspecciones e informes periódicos. La Autoridad de Regulación y Mejora de la Calidad de Irlanda del Norte va un paso más allá que la mayoría al evaluar también la calidad comercial de los proveedores sanitarios.

Berden destacó que los inversores deben seleccionar cuidadosamente a sus inquilinos, trabajando solo con empresas en las que confíen para ofrecer una atención de máxima calidad, y deben dedicar tiempo a visitar físicamente sus propiedades. Ante el aumento de la hostilidad política contra los inversores privados, estos deben ser proactivos y transparentes en lugar de esconderse. El enfoque de Cofinimmo al respecto consiste en publicar abiertamente sus tasas de ocupación en todos los países, comparándolas con las medias nacionales.

La mayor oportunidad para los inversores inmobiliarios es mejorar la calidad de los activos del sector, lo que tiene un impacto directo en la calidad de la atención. Fernández estima que entre el 20 y el 30% de la capacidad actual no es apta para su propósito y debe cerrarse. Se prevé que la demanda de plazas para dependientes se duplique hasta los 4,4 millones de camas en los próximos 10 años, y no es posible construirlo todo de nuevo. Se requerirá tanto la reforma de las propiedades existentes como la construcción de nuevos y mejores centros.

Invertir en proyectos greenfield (obra nueva) ofrece la oportunidad de diseñar el edificio desde cero de forma que beneficie tanto a la calidad como a la eficiencia. Por ejemplo, dividir las residencias en unidades de convivencia de 15 a 20 camas especializadas por tipo de paciente y eliminar tiempos muertos, como optimizar la distancia entre la cocina y el comedor (lo que evita la necesidad de desplazar carritos por todo el edificio).

El debate concluyó con la visión de futuro de Cofinimmo, citando el ejemplo de un «campus sanitario» construido en Viersen, Alemania, con una residencia de mayores en el centro, rodeada de servicios ambulatorios, viviendas tuteladas, un restaurante y una guardería de próxima construcción. La idea es que los operadores puedan ayudar a generar nuevas vías de ingresos y crear economías de escala, al tiempo que mantienen a los residentes en sus hogares durante más tiempo.