REITs, retail, data centers y living: el capital inmobiliario afina su apuesta por España

La segunda jornada del Spain Real Estate Summit 2026, organizado por Iberian
Property en Madrid, puso el foco en la capacidad del mercado inmobiliario para
adaptarse a un entorno de tipos altos, mayor volatilidad y creciente exigencia
operativa. Desde los REITs hasta los data centers, pasando por el living, el retail,
la logística, las oficinas, el healthcare y los grandes desarrollos urbanos, las
distintas sesiones coincidieron en una idea transversal: España mantiene
atractivo para el capital internacional, pero la inversión exige más disciplina,
escala, especialización y una lectura precisa de cada activo y ubicación.
Los REITs defienden su capacidad de adaptación en un entorno de tipos altos y
volatilidad.

La segunda jornada del Spain Real Estate Summit 2026 abrió con una mesa
dedicada al papel de los REITs como vehículos de inversión en el nuevo ciclo
inmobiliario. Introducida por Dominique Moerenhout, CEO de EPRA, la sesión
reunió a Marie Cheval, chairman & CEO de Carmila; Ismael Clemente, CEO
de Merlin Properties; Tugdual Millet, CEO de Covivio Hotels, y Patrick
Couttenier, CEO de Care Property Invest, en un debate centrado en la resiliencia
del inmobiliario cotizado, la adaptación al entorno de tipos de interés más elevados
y las diferencias entre el mercado europeo y el estadounidense.

El punto de partida fue una visión constructiva del mercado, con la expectativa
de una recuperación más visible durante el segundo semestre del año y la
constatación de que el sector ha resistido en un contexto marcado por la
incertidumbre. En este escenario, los participantes situaron la escala, la
diversificación, la gestión activa de los activos y la capacidad de generar flujos
recurrentes como algunos de los elementos que diferencian a las compañías
cotizadas frente a otros vehículos de inversión inmobiliaria.

Cheval explicó que Carmila cuenta con un portfolio valorado en 6.700 millones de
euros y subrayó el peso de España, que representa alrededor del 20% de su
cartera. La directiva destacó que el mercado español ha registrado un
comportamiento especialmente positivo en ventas y afluencias, en parte por el
impacto del turismo, y defendió que el comercio físico mantiene una función
difícilmente sustituible por el e-commerce, al ofrecer una experiencia vinculada a
hábitos de compra frecuentes.

Desde el segmento hotelero, Millet señaló que Covivio Hotels gestiona un portfolio
de unos 6.000 millones de euros, diversificado en Europa, y apuntó al crecimiento
del hospitality como una tendencia estructural a largo plazo. Según explicó, la
evolución posterior al Covid ha consolidado la recuperación de la demanda
turística, con incrementos de visitantes en Europa de entre el 2% y el 4%,
especialmente por la llegada de viajeros internacionales, mientras que la demanda
doméstica se mantiene más estable. La compañía prevé invertir 1.000 millones de
euros en el reposicionamiento de hoteles y quiere seguir trabajando con los
principales operadores del sector.

Couttenier expuso la posición de Care Property Invest en infraestructuras sanitarias
y residencias de mayores, con una cartera de 1.400 millones de euros en cuatro
países. La compañía inició su actividad en España en 2020 con 120 millones de
euros de portfolio, en un segmento que, según el directivo, presenta niveles
elevados de ocupación y una demanda creciente ligada al envejecimiento de la
población. Couttenier defendió que, incluso en etapas de mayor incertidumbre,
este tipo de activos ofrece estabilidad por la recurrencia de la necesidad asistencial
y la generación de flujos de caja continuados.

En el caso de Merlin Properties, Clemente recordó que la compañía cotiza en
España y Portugal y mantiene una cartera diversificada en logística, oficinas,
centros comerciales y centros de datos, segmento que identificó como su principal
vector de crecimiento. El consejero delegado señaló, no obstante, que los data
centers presentan barreras relevantes de capital, exigencias tecnológicas cada
vez mayores por el desarrollo de la inteligencia artificial y cierto escepticismo
del mercado tras años de anuncios difíciles de materializar. A ello se suma, en
Europa, una mayor carga burocrática.

El debate también abordó las diferencias entre los REITs europeos y
estadounidenses. Los participantes coincidieron en que Europa presenta mayor
aversión al riesgo, una cultura inversora más orientada al ahorro, menor escala
y un marco regulatorio más complejo, factores que dificultan la captación de
capital frente al mercado estadounidense. Clemente incidió en que la regulación
condiciona incluso la posibilidad de desarrollar REITs especializados en
determinados segmentos, como suelos rurales, aparcamientos o torres de
telecomunicaciones, mientras que Cheval apuntó al impacto de la fiscalidad como
una barrera adicional para la inversión.

Pese a estas limitaciones, la mesa concluyó con una visión favorable sobre la
capacidad de Europa para atraer más capital, aunque parte de esa inversión vendrá
condicionada por las necesidades de capex y por la selección de activos capaces
de combinar escala, liquidez y estabilidad. De cara al resto del ejercicio, los
participantes señalaron el precio de los activos y la estabilidad geopolítica como
dos factores clave a vigilar.

Retail y logística buscan oportunidades selectivas en España
La sesión paralela dedicada a retail y logística abordó el comportamiento de ambos
segmentos en un momento de reapertura de ventanas de inversión, con una lectura
marcada por la prudencia, la disciplina en la asignación de capital y la búsqueda de
ubicaciones con fundamentos sólidos. La mesa estuvo presidida por Tom Waite,
director de Industrial and Logistics Investment, International Capital Markets EMEA
de JLL, y Sandra Ludwig, head of Retail Investment EMEA de JLL, y contó como cochairs con Karoline Nader-Gräff, global expansion and development deputy
director de Ingka Centres; Manuel Ibáñez, head of Real Estate Iberia de DWS,
y Fernando Ramírez de Haro, head of Spain and Portugal de Savills IM.

La logística fue descrita como uno de los grandes sectores inmobiliarios a escala
europea, aunque con una lectura matizada para España. En el mercado español,
según se expuso durante la sesión, el atractivo inversor sigue concentrándose
con mayor intensidad en retail, oficinas y living, mientras que el segmento
logístico ofrece oportunidades más selectivas. Algunas estrategias se orientan
hacia activos core y core plus en Madrid, Barcelona y Valencia, con posibilidad de
ir más allá de los principales mercados cuando la ubicación, la calidad del activo y
la liquidez lo permiten.

Nader-Gräff explicó que Ingka Centres ha realizado adquisiciones por valor
de 3.000 millones de euros, también en mercados como China e India,
acompañando la expansión de Ikea. La directiva situó el foco de la compañía en
activos core en grandes países europeos, además de India y Norteamérica, y señaló
que el objetivo es mantener el nivel de inversión en los próximos años. En el caso
de España, apuntó que la entrada debe analizarse con mayor selectividad, ya que
mercados como Alemania ofrecen retornos más atractivos, por lo que la compañía
solo contemplaría determinadas operaciones vinculadas a la presencia de Ikea.
Ramírez de Haro señaló que Savills IM cuenta con un fondo específico en Europa y
reconoció que la actividad en España ha sido más limitada por la elevada
competencia de inversores privados. En Portugal, la firma ha adquirido una cartera
de supermercados, mientras que en España ha canalizado su exposición a través
de acuerdos con promotores. El directivo defendió, no obstante, la necesidad de
aumentar la exposición al mercado español, especialmente en formatos con
demanda estable y capacidad de generar ingresos recurrentes.
Ibáñez apuntó al buen comportamiento operativo de los activos, con incrementos
del 5% en visitas y del 10% en ventas, y señaló que el ajuste de yields ha abierto
una ventana para la compra. A su juicio, algunos inversores han sabido aprovechar
las oportunidades porque disponían de capital y capacidad para leer el momento
de mercado. También destacó que España ofrece un equilibrio competitivo frente a
otros países, aunque advirtió de que en determinadas zonas, como el Corredor del
Henares o Valencia, no parece necesario añadir más superficie de retail sin una
lectura precisa de la demanda.

La sesión también abordó la reutilización de espacios infrautilizados y la evolución
de los formatos comerciales. Nader-Gräff explicó que Ikea cuenta con un amplio
portfolio inmobiliario y que algunas ubicaciones presentan superficie que puede
evolucionar desde modelos con un único ocupante hacia configuraciones con
varios operadores. En este punto, mencionó a Decathlon como un operador
complementario dentro de determinados esquemas comerciales.

En las conclusiones de la sesión, Ludwig señaló que España se presenta como un
mercado más atractivo para la inversión en retail que otros países europeos,
apoyado, entre otros factores, por el crecimiento del PIB. Al mismo tiempo, matizó
que se trata de un mercado más caro que Alemania, aunque con fundamentos
sólidos, previsión de crecimiento de rentas y descenso de las tasas de
desocupación. Como ejemplo del dinamismo del sector, citó el caso de Islazul,
transaccionado dos veces en los últimos 24 meses, una operación que refleja tanto
el ajuste de yields como la actividad inversora registrada en el mercado español.

En conjunto, los participantes coincidieron en que España presenta dinámicas
positivas por demografía, turismo y comportamiento del consumo, pero también
señalaron que la inversión exige disciplina y una lectura granular de cada ubicación.
No se anticipa una situación generalizada de sobreoferta, aunque sí pueden
producirse tensiones en zonas concretas por la entrada o reposicionamiento de
operadores. En la parte final, al plantear hacia qué segmento dirigirían sus compras,
Ibáñez se inclinó por oficinas y Ramírez de Haro por supermercados.
Healthcare y senior living: income estable con retos de desarrollo

La sesión sobre healthcare y senior living estuvo presidida por Nuria Ochoa, senior
director Healthcare & Life Sciences de CBRE, y contó como co-chairs con Valerie
Hernández, investment director de Wellder Senior Assets Socimi (Renta
Corporación/APG); Felipe Pérez Agustín, head of Spain de Praemia REIM, y Miki
Domenech, asset value director de Healthcare Activos.
En las conclusiones, Ochoa señaló que España ofrece ventajas frente a otros
mercados europeos, especialmente en términos de yields y precios. El sector, sin
embargo, también afronta desafíos vinculados a los costes y a la complejidad del
desarrollo, factores que condicionan la creación de nueva oferta.

La lectura de la sesión situó healthcare y senior living como un segmento que
combina impacto social a largo plazo e income estabilizado, en un contexto de
mayor atención inversora hacia activos ligados al envejecimiento de la población y
a la prestación de servicios asistenciales.
Oficinas: mejora la percepción inversora, pero no vuelve aún al punto previo al
Covid.

La sesión de oficinas estuvo presidida por Juan Barba, senior advisor B Living
de Grupo Barba, y contó como co-chairs con Robert Cordesmeyer, senior
investment manager Southern Europe de Union Investment RE; Pedro Coelho,
partner de Square AM; Asier Uriarte, investment director de Izilend, y Gabriel
Cabello, partner de Clifford Chance.

En el resumen final, Barba destacó el buen momento del mercado ibérico de
oficinas, donde se observa más demanda que oferta de gran calidad en las tres
principales ciudades. Sin embargo, también matizó que la percepción de las
oficinas como clase de activos de inversión todavía no ha recuperado por completo
la claridad previa al Covid.

Según explicó, el mercado se encuentra en una posición más favorable que hace
dos o tres años, con una visión más positiva por parte de los inversores, aunque el
interés por este segmento sigue siendo más selectivo que en ciclos anteriores.
Data centers: el reto pasa de la ubicación a la potencia disponible

La sesión dedicada a data centers e infraestructura digital situó la disponibilidad
energética como el principal factor de decisión para el desarrollo de nuevos
proyectos. Presidida por Francisco Porras, DC Business Unit de Merlin Properties,
contó con la participación de Andrew Jay, head of Data Centers Solutions
de CBRE; Javier Pemán Pérez-Serrano, higher education and research sales
manager de NVIDIA, y Sergio Solivera, global Nokia alliance leader & telco
partnerships de Nscale.

Porras resumió el cambio de lógica del sector al señalar que, si durante años el
inmobiliario se ha regido por la máxima “location, location, location”, en el caso de
los data centers el nuevo eje es “power, power, power”. El reto ya no pasa solo por
encontrar suelo, sino por localizar emplazamientos con potencia eléctrica
suficiente, licencias y capacidad para asumir infraestructuras cada vez mayores y
más exigentes.

Solivera incidió en que las infraestructuras vinculadas a inteligencia artificial son
muy distintas de las instalaciones industriales tradicionales. Su desarrollo exige
una planificación previa intensiva, especialmente en materia de energía y
refrigeración, y una concepción modular que permita que el activo crezca en
paralelo a la evolución tecnológica. En este segmento, advirtió, la obsolescencia
no procede tanto del edificio como de la falta de flexibilidad de la
infraestructura.

Pemán Pérez-Serrano apuntó que la capacidad autorizada no debe interpretarse
siempre como una limitación absoluta, ya que existen modelos de negocio para
diferentes escalas. En este sentido, explicó que determinados proyectos single
tenant, como los destinados a bancos u otros grandes usuarios, pueden responder
a necesidades específicas sin depender necesariamente de esquemas de mayor
tamaño.

Jay subrayó, por su parte, la importancia de definir desde el inicio el uso de cada
infraestructura, ya sea para modelos de lenguaje, inteligencia artificial, cloud u
otros servicios digitales. No hacerlo, según explicó, puede derivar en una falta de
especialización del activo y en un riesgo financiero elevado.
En las conclusiones de la sesión, Porras defendió que será necesario crear más
infraestructura digital de todo tipo y en distintas ubicaciones, porque la demanda
seguirá creciendo con fuerza durante los próximos años. El avance de los modelos
de lenguaje y de la inteligencia artificial exigirá data centers distintos de los
tradicionales, con mayor capacidad energética, más especialización técnica y una
planificación adaptada a un mercado en rápida transformación.

Madrid: grandes desarrollos y barrios integrados

La sesión “Madrid: Europe’s center of Mega Developments” estuvo presidida
por Patricia Gross, business development manager for Spain de Sonae Sierra, y
contó como co-chairs con Sara Aranda, directora general de Urbanismo de la
Comunidad de Madrid; Miguel Hernández, director of Strategy and Corporate
Development de CREA Madrid Nuevo Norte; Luis Roca de Togores, chairman
de Valdecarros, y Carolina Roca, presidenta de Asprima.

Gross resumió la sesión con una idea central: Madrid mantiene un fuerte
dinamismo en el desarrollo inmobiliario a gran escala. La mesa puso el foco en
la confianza del sector privado en el sector público y en el tipo de ciudad que se
está construyendo, con proyectos que no se limitan a incorporar más vivienda, sino
que buscan configurar barrios integrados con usos residenciales, servicios,
comercio, oficinas y otros equipamientos.

La conclusión fue que Madrid no solo está creciendo, sino que está mostrando que
el desarrollo inmobiliario de gran escala puede avanzar con agilidad y resultar
atractivo para la inversión, siempre que combine planificación urbana,
colaboración público-privada y mezcla de usos.
Living: operación, escala y flexibilidad marcan la convergencia residencial
La sesión “Living. From flex to multifamily” analizó la convergencia entre flex living,
co-living, PBSA y multifamily tradicional, en un contexto en el que los límites entre
formatos se están volviendo menos rígidos. Comenzó con una keynote speech
de Laurent Ternisien, deputy CEO Investment Management and CEO Luxembourg
de BNP Paribas REIM, antes de dar paso a una mesa de inversores moderada
por Richard Betts, conference chairman y co-founder & head of content de Real
Asset Media, en la que participaron Carlos Zucchi, managing partner & CEO
de Argis; Carlo Matta, CEO de Nido, y el propio Laurent Ternisien.

El punto de partida fue la dimensión del mercado residencial en alquiler en España.
Aunque el país mantiene una proporción de hogares arrendatarios inferior a la de
otros mercados europeos, cuenta con 2,9 millones de familias viviendo en
alquiler, de las que 526.000 están en Madrid, 523.000 en Barcelona y 142.000 en
Valencia. En este contexto, el residencial se planteó como una clase de activos
capaz de acompañar las distintas etapas vitales de las personas y abrir
oportunidades de inversión en formatos con distintos niveles de riesgo, retorno y
especialización operativa.

Durante la sesión se señaló que el flex living puede ofrecer un mayor retorno
potencial, pero también implica más riesgo y una mayor complejidad en el
underwriting. Una de las tendencias identificadas es que algunos inversores ya no
solo compran el activo inmobiliario, sino que también toman posiciones en el
operador, una decisión que responde al peso creciente de la gestión en la
generación de valor.

Matta defendió que la operación es clave para maximizar el valor del activo
inmobiliario, especialmente en flex living, donde un buen operador permite
controlar costes, ajustar servicios y utilizar la información generada por la propia
gestión para analizar futuras operaciones de inversión. En la misma línea, Zucchi
apuntó que la escala es un segundo elemento fundamental, ya que la tentación
de proyectar mayores ingresos puede ir acompañada de costes también más
elevados, lo que obliga a mantener un equilibrio entre rentabilidad esperada y
estructura operativa.

La mesa también abordó la convergencia entre PBSA y flex living en servicios y
equipamientos. Aunque el grado de sofisticación varía en función del segmento y
del perfil del cliente, los participantes coincidieron en que las bases de ambos
modelos tienden a aproximarse. Ternisien añadió que la flexibilidad no es un
concepto estático, ya que cambia con el tiempo en función de cómo evolucionan
los usos y las necesidades de los residentes.

Zucchi ilustró esta transformación con el caso de las residencias en España, donde
los espacios de planta baja destinados a cantina han perdido peso por el cambio
de hábitos de consumo y el crecimiento de plataformas como Uber Eats. Este tipo
de evolución obliga a revisar el diseño y la asignación de superficies dentro de los
activos.

El PBSA fue descrito como un sector ya consolidado y capaz de atraer nuevas
oleadas de capital, mientras que el flex living se presentó como una clase de activos
atractiva pero todavía menos comprendida por algunos inversores aversos al
riesgo. El principal reto, según se expuso, está en la oferta: muchos activos
existentes o en desarrollo se ubican en suelos terciarios u hoteleros, lo que los hace
competir con proyectos de oficinas u hoteles. Pese a la evolución de los formatos,
la mesa coincidió en que la localización sigue siendo un fundamento básico
para identificar buenas oportunidades de inversión.