De alternativos a consolidados: los activos que ganan peso en la inversión inmobiliaria

El inmobiliario español está ampliando sus miras. Los data centers, el healthcare, el senior living y las life sciences ganan espacio en las estrategias de inversión de fondos y operadores, aunque cada segmento se encuentra en una fase de desarrollo distinta. Su atractivo depende de la demanda a la que responden, de la especialización de quien los gestiona y de su capacidad para generar rentabilidades a largo plazo. Estas cuestiones centraron el Desayuno Editorial «Las oportunidades de los activos alternativos», organizado por Observatorio Inmobiliario, de Grupo  Iberinmo, con la colaboración de ESCP Business School, en cuya sede de Madrid se celebró. El encuentro, patrocinado por Urbanitae, Nhood y Grohe, estuvo moderado por Roger Cooke, editorial advisor, y Teresa Montero, directora de la
revista.

En el coloquio participaron Jaime López, director de Captación de Capital y Desarrollo de Negocio y Clientes de Grupo Azora; Gonzalo de Troya, CIO de Healthcare Activos; Gonzalo Navarro, director de Inversiones de Urbanitae; Alberto Martull, head of corporate capital markets & data centers de JLL; Pedro Rizo, director de Desarrollo de Negocio Iberia de Nhood, y Gabriel Cabello, socio de Real Estate de Clifford Chance. El debate puso de relieve una transformación que no se limita a las preferencias del capital: en estos segmentos, la forma de concebir el producto inmobiliario está cada vez más ligada a la actividad que albergará y a las necesidades de quien lo explotará.

Para López, de Azora, el interés inversor está relacionado con el recorrido que ofrecen estos segmentos frente a otros mercados más tradicionales. «Los activos alternativos en España casi representan una mayor oportunidad que los tradicionales», explicó durante su intervención. La estrategia de la compañía refleja ese interés. Está cerrando un fondo multiestrategia para España y mantiene exposición a centros de datos, entre otros segmentos. López considera que el país todavía ofrece recorrido en varios de estos mercados y que algunos, como los life sciences, se encuentran en una fase de desarrollo más temprana.

Healthcare: de segmento alternativo a infraestructura crítica

Gonzalo de Troya, de Healthcare Activos, explicó que los inversores que se acercan al sector buscan contratos a largo plazo, flujos de caja estables e ingresos indexados a la inflación. La pandemia modificó, además, la percepción de estos activos: antes de la COVID-19, el healthcare se consideraba un segmento «muy alternativo» y después comenzó a verse como una infraestructura crítica. Gonzalo Navarro, de Urbanitae, señaló que, para ofrecer las rentabilidades que buscan los inversores, el análisis debe partir de una demanda real y prestar especial atención a la empresa que explotará el activo. «Lo primero que mostramos es la due diligence que hacemos a la empresa que va a operar ese activo», explicó. Esta lógica exige ir más allá del análisis del suelo, la ubicación y el producto habitual en el residencial: importa quién gestionará el inmueble, cómo lo hará y si esa actividad puede sostener la rentabilidad prevista. El senior living comparte parte de ese planteamiento. Aunque la demanda existe y la evolución demográfica apunta a su crecimiento, la profesionalización de los operadores y la calidad del producto serán decisivas para convertirla en oportunidades de inversión. La ubicación introduce otra variable. Madrid mantiene una posición destacada en centros de datos por su conectividad y el tamaño de su mercado, mientras que Barcelona y, especialmente, Aragón han ganado peso. Alberto Martull, de JLL, destacó el posicionamiento de Zaragoza ante los cambios del sector y apuntó a la aparición de nuevas oportunidades: «Se empiezan a abrir nichos de mercado». Entre ellas situó la posible demanda de centros de datos de menor tamaño en comunidades como la valenciana. Pedro Rizo, de Nhood, observó que la inversión muestra cada vez menos preferencias por un tipo de activo o una ubicación concreta. «Cuando hay mucho capital, y este es agnóstico, también lo es geográficamente», afirmó.

«El mercado alternativo deja de serlo porque empieza a consolidarse»

Pedro Rizo, director de Desarrollo de Negocio Iberia de Nhood. Gabriel Cabello, de Clifford Chance, comparó la situación española con la de Estados Unidos y señaló dos obstáculos: la coordinación entre administraciones y la falta de previsibilidad del marco regulatorio, «que cambia con bastante frecuencia». Alterar las reglas durante el desarrollo de los proyectos, advirtió, «impacta en la credibilidad» del
mercado. En el debate también se mencionó un análisis de Mario Draghi publicado en Financial Times, según el cual un centro de datos tarda 24 meses en construirse en Estados Unidos, frente a 42 meses en Alemania. La comparación sirvió para situar las dificultades normativas en un contexto europeo, donde, según apuntaron los participantes, los niveles de regulación son similares. La conversación volvió después al living. Navarro sostuvo que, en el segmento senior, la cuestión principal no es la existencia de demanda, sino la profesionalización del mercado. Según los datos que expuso, los diez mayores
operadores concentran el 20% de los activos gestionados. De Troya distinguió entre el senior living y las residencias de mayores, en las que la atención sanitaria adquiere un peso mayor que los servicios de alojamiento.

Por eso insistió en la especialización del operador: «Es totalmente fundamental estar con un operador especializado en dar este servicio porque al final estás cuidando de las personas frágiles y medicadas, que tienen muchísimas patologías, ya sea en un hospital, en una clínica o en una residencia». También situó el assisted living entre el senior living y la residencia, como una modalidad de alojamiento para mayores que suele estar vinculada a un centro residencial.

«El debate no está tanto en la demanda, que ya existe, sino en la profesionalización del mercado del senior living»

López Marco reconoció que Azora sigue de cerca el senior living, aunque advirtió de un posible riesgo reputacional para los inversores. «El problema está en que no hemos sido capaces de crear el producto adecuado», afirmó. También señaló los precios superiores a 5.000 euros que se encuentran en ciudades como Madrid. A su juicio, el cambio generacional modificará la demanda: «Ahora las personas más mayores tienen un porcentaje de viviendas en propiedad mucho más alto del que vamos a poder tener las siguientes generaciones». Esa modificación, sostuvo, puede ampliar el mercado, «siempre que seamos capaces de crear una oferta que sea aceptable, que ahora mismo todavía no la tenemos».