Healthcare Activos: Infraestructura sociosanitaria sostenible a largo plazo

Esta entrevista forma parte de una serie de casos de estudio incluidos en el Healthcare Property Special Report 2026 de HBI, que se publicará próximamente.

Healthcare Activos es una socimi española especializada en el sector sanitario, que invierte en residencias de mayores, hospitales, clínicas de salud mental y centros de rehabilitación en toda Europa. Actualmente, la compañía gestiona 84 activos con un valor total superior a 1.300 millones de euros.

Healthcare Activos presenta dos características diferenciales que la distinguen de otros grandes inversores inmobiliarios sanitarios en Europa. En primer lugar, se centra en la adquisición de activos individuales, en lugar de carteras, seleccionando cada inmueble caso por caso en función de sus fundamentos, entre los que se incluyen el área de influencia, el diseño, la effort rate, la calidad del operador y la estructura del contrato de arrendamiento. En segundo lugar, y estrechamente relacionado con lo anterior, la compañía mantiene un fuerte enfoque en nuevos desarrollos, que diseña internamente.

Según Alberto Fernández, co-CEO de Healthcare Activos, la compañía es actualmente el único inversor inmobiliario que desarrolla nuevos activos sanitarios a escala en Europa. Durante el último año, completó siete desarrollos y firmó cinco nuevos proyectos en Irlanda, Francia, Italia y España. Además, están previstos nuevos desarrollos para 2026 y 2027 en Francia, Alemania, Italia, España, Portugal e Irlanda.
«Los greenfields son el mejor tipo de activo que podemos mantener a largo plazo», explica Fernández. «Primero seleccionamos la zona de influencia adecuada. Después diseñamos el edificio, adaptado específicamente a esa ubicación, lo cual es fundamental. Por último, identificamos al operador adecuado. Si un operador no cuenta con las capacidades, la experiencia ni la visión a largo plazo necesarias para prestar ese servicio concreto en esa zona determinada, entonces no es el operador adecuado para el activo».

La selección de la zona de influencia correcta es clave, ya que solo los activos construidos en ubicaciones adecuadas pueden ser rentables a largo plazo. Fernández señala a Alemania como ejemplo de un desarrollo impulsado por la oferta, donde se construyeron residencias en ubicaciones inadecuadas, lo que dio lugar a bajas tasas de ocupación, precios contenidos y, en última instancia, effort rates insostenibles. «Con una buena ubicación, un buen diseño y el operador adecuado, los activos acabarán ocupándose tarde o temprano a los precios correctos», afirma.

Healthcare Activos va un paso más allá al desarrollar su propio plan de negocio teórico para el futuro operador, basado en la zona de influencia, el diseño del edificio, la dinámica del mercado local y el marco regulatorio. Esto garantiza que el proyecto sea suficientemente rentable y capaz de sostener un nivel de renta en torno al 50 % del EBITDAR. «La rentabilidad (yield) no es lo más importante», señala Fernández. «Lo que importa son los fundamentos del operador y la sostenibilidad de la renta. La effort rate es probablemente el KPI más relevante para garantizar la sostenibilidad operativa a largo plazo, al tiempo que se asegura que el activo se mantenga en condiciones óptimas y genere retornos conservadores ligados a la inflación».

La fase de construcción supone un reto para muchos inversores europeos, especialmente en un contexto de reciente inflación de costes. Fernández considera que esto suele deberse a una visión cortoplacista y a proyectos insuficientemente desarrollados. A pesar de estas condiciones de mercado, Healthcare Activos completó los siete edificios entregados en 2025 con una desviación de solo el 1,5 % respecto al presupuesto inicial, un resultado que Fernández califica de sin precedentes.

Este desempeño se debe, según explica, al enfoque centrado  en el operador de la compañía. Muchos miembros del equipo directivo provienen del mundo operativo y, de forma conjunta, han participado en el desarrollo de más de 150 edificios sanitarios en los últimos 25 años. Esta experiencia permite al equipo diseñar activos con la eficiencia operativa como prioridad y reaccionar con flexibilidad durante la construcción, adaptando materiales cuando es necesario sin comprometer la calidad.

Uno de los pilares del diseño de Healthcare Activos es su concepto de sectorización, mediante el cual los edificios se organizan en unidades independientes de entre 15 y 20 habitaciones, cada una adaptada a diferentes necesidades asistenciales. Este enfoque refuerza la sostenibilidad del activo a largo plazo, mejora la calidad de los cuidados y ofrece flexibilidad a los operadores para adaptarse a la demanda futura. Distintas especialidades médicas —como salud mental, cuidados paliativos, cuidados postagudos o neurorrehabilitación— pueden convivir en un mismo edificio a través de sectores independientes. Estas soluciones de mayor complejidad asistencial ofrecen mejores resultados para los pacientes a un coste hasta un 75 % inferior al de las camas hospitalarias tradicionales para los financiadores.

La selección de materiales es también un factor clave. Fernández destaca que la amplia experiencia operativa permite a la compañía invertir el capital allí donde realmente aporta valor. En un reciente proyecto greenfield en Italia, Healthcare Activos logró reducir el presupuesto inicial de 24 millones de euros a 17 millones, mejorando simultáneamente el diseño del edificio, la rentabilidad del operador y, en última instancia, la atención al paciente.

Fernández concluye que este enfoque práctico y a largo plazo explica por qué Healthcare Activos está actualmente colaborando con los principales operadores europeos en múltiples oportunidades de nuevos desarrollos. De cara al futuro, considera que los proyectos greenfield son esenciales para hacer frente al reto demográfico europeo. Estima que serán necesarias 1,6 millones de nuevas camas asistenciales en los próximos 10 a 15 años, lo que supone unas necesidades de inversión superiores a 200.000 millones de euros.
«Debemos asegurarnos de que los nuevos edificios sean sostenibles desde el punto de vista de los costes y, al mismo tiempo, ofrezcan una atención de mayor calidad», afirma. «No se trata de gastar más, porque nuestros gobiernos no podrán permitírselo. Se trata de gastar mejor».